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11月地產股回血:板塊漲幅居A股第一,多只H股股價也翻倍

2022-12-01 15:21:50 中新經緯

  中新經緯12月1日電 (薛宇飛)在中國證監會于11月28日發布房地產企業股權融資方面調整優化五項措施后,地產股股價連續迎來大規模反彈。除了“第三只箭”的利好,信貸、發債方面的“兩只箭”已引發資本市場反響:2022年11月,A股房地產板塊股價大漲超過27%,領漲于各板塊;在港上市地產股也表現不俗,11月共有18只地產股、物業服務股的股價漲幅實現翻倍。

  業內人士認為,信貸、發債、股權融資“三箭齊發”,大幅提振了各方信心,多重手段足以推動房地產企業信用縮表的局面得以改變。但是,融資端寬松并不能完全扭轉地產頹勢,未來的關鍵在于居民住房消費能否企穩。

  重組、再融資12年后重啟 資金使用仍受限

  11月28日,證監會射出“第三支箭”,從五方面調整優化房地產企業股權融資。五項措施中,第一、二項尤為重要,暫停了12年之久的房企重組與再融資得以恢復。

  德邦證券指出,上市房企再融資暫停始于2010年10月。2010年4月,國務院發布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,明確要求對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業,商業銀行不得發放新開發項目貸款,證監部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組。同年10月,證監會再出政策限制房地產上市公司兼并重組,暫緩受理房地產開發企業重組申請,對已受理的將征求國土資源部意見。此后,房企重組申請和再融資審批相繼暫停至今。

  再融資渠道的放開,能給房企帶來什么?銀河證券在復盤歷史上兩次股權融資重啟時期后認為,再融資限制的放寬能有效促進房地產行業基本面的恢復。2006-2009年股權融資興起,2008年12月的“國六條”,指出對有實力有信譽的房地產開發企業兼并重組有關企業或項目,提供融資支持和相關金融服務,2009年銷量隨之大幅反彈;2010-2013年定增暫停,2013年下半年房企陸續定增預案,2014年定增預案開始逐漸通過審核,房企的融資在2015年基本全面放開,行業進入了新一輪的繁榮期。2015年房企定增大規模啟動時,約半數以上房企定增進行重大資產重組,提升房企資產質量。2015年和2016年定增規模達到1453億元和1327億元,分別為放開前2014年規模的3.78和3.45倍,定增對房企股權融資的貢獻程度達95%以上,成為上市房企股權融資的主要方式。

  但是,11月28日的政策對再融資募集資金的用途做出了規定,“引導募集資金用于政策支持的房地產業務,包括‘保交樓、保民生’相關的房地產項目,經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設,以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等!蓖瑫r,第一項“恢復涉房上市公司并購重組及配套融資”中也提出,“募集資金不能用于拿地拍地、開發新樓盤等!

  銀河證券房地產行業分析師王秋蘅表示,從資金用途中可以看出,目前政策目標是以“保交樓” 和防止發生金融風險為主,房企通過再融資,可有效補充流動資金、改善融資結構、避免債務風險的蔓延。西南證券研究發展中心分析師池天惠認為,政策允許符合條件的房企實施重組上市,但募集資金不能用于拿地拍地、開發新樓盤等,此舉有利于消化出險房企存量資產,加快行業并購整合,對資金用途加以限制,也可避免房企資金濫用導致的無序擴表。

  地產板塊月內漲幅超27% 12只股價上漲超50%

  助力房地產平穩健康發展的“第一支箭”為:國有六大行向優質房企提供萬億級授信額度,是央行、銀保監會發布的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》政策的落實;“第二支箭”為:支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資,額度為2500億元。

  王秋蘅認為,在短短20天的時間內,政策端“三箭齊發”,具有較強的信號意義,大幅提振各方的信心。政策從多角度、多方式向房企提供資金支持,一方面,支持存量貸款、債券合理展期,有效避免房企債務風險蔓延;另一方面,從開發貸、債券、信托、股權等多渠道向房企提供資金支持,信托和股權通道更是在多年之后迎來了再次重啟,此次政策支持力度不言而喻。

  自11月28日的政策發布后,目前已經有福星股份、世茂股份、大名城、新湖中寶4家A股上市涉房企業擬籌劃非公開發行股票。福星股份稱,公司擬向不超過35名特定投資者非公開發行股票,募集資金擬用于公司房地產項目開發。世茂股份稱,擬向不超過35名特定投資者非公開發行股票,發行的股票數量不超過本次發行前公司總股本的30%。

  中信證券認為,仍有相當數量的房地產開發企業有非公開發行股份的意愿,包括但不限于發行股票募資用于項目開發,補流,償債;發行股票收購資產;通過重組的方式實現上市等。由于后兩種模式需要鎖定合作方(合作對象),只有募集資金用于開發保民生,保交付等做法,可以提前公開意向!我們不認為上市房企的資本運作方案只有單一模式。而且,股權再融資的推進,匹配第二支箭和銀行信貸額度的增加,戰略合作協議的簽署。我們相信,多重手段足以推動信用縮表局面改變!

  從整個房地產板塊看,股價已經出現明顯上揚,且明顯跑贏大盤。按照申銀萬國行業分類,2022年11月,A股房地產板塊漲幅達27.19%,位居各板塊首位。與房地產行業相關的建筑材料板塊、建筑裝飾板塊乃至銀行板塊,股價漲幅都相對靠前,11月分別上漲了14.66%、12.51%、10.33%。對比大盤指數,11月上證綜指、深證成指、創業板指分別收漲8.91%、6.84%、3.54%。

  在A股房地產板塊,絕大多數股票的股價都在11月實現翻紅。當月,股價漲幅超過50%的股票有12只,分別是中交地產(100.88%)、中國武夷(82.81%)、南國置業(75.62%)、ST泰禾(75.28%)、新城控股(72.71%)、特發服務(60.06%)、信達地產(60%)、深振業A(59.56%)、魯商發展(58.46%)、中華企業(55.60%)、京能置業(55.09%)、光大嘉寶(52.49%)。龍頭股中,金地集團、華僑城A、萬科A、金科股份、中南建設、陽光城、綠地控股分別上漲49.62%、39.29%、37.94%、35.59%、34.98%、32.93%、31.30%。

  在港上市的地產股、物業服務股也表現不俗。按照申銀萬國港股行業分類,11月共有18只地產股、物業服務股的股價漲幅超過100%。地產股方面,碧桂園、龍光集團、時代中國控股、新城發展、龍湖集團、合景泰富集團、旭輝控股、美的置業分別上漲了198.02%、190.63%、183.67%、177.78%、140.03%、134.21%、126.92%、101.82%。

  行業快速洗牌 樓市回暖仍待觀察

  從信貸、發債、股權融資的發力,到各地不斷出臺放松限購、限貸并鼓勵住房消費的政策,利好房地產市場的政策密集程度之高,并不多見。

  知名學者任澤平團隊認為,只有供給端房企逐步恢復融資能力和信用,需求端居民信心才能逐步恢復,進而帶動銷售回暖?偟呐袛嗍,未來有兩大拐點,即政策拐點和市場拐點。近期重磅穩樓市政策主要修復優質房企融資端,部分房企迎來了困境反轉的階段性改善,暫時拿到了救命錢和上岸的船票,意味著房地產的政策拐點或已出現。但是,短期居民購房信心和能力還未明顯恢復,市場拐點尚未顯現,房企還將面對房地產市場低迷的時間考驗。

  任澤平團隊判斷,未來,國有房企和沒有暴雷的優質龍頭民企,將引領行業穩步向前。那些現金流緊張但仍竭盡全力維持經營保交樓的房企,實施積極救助措施,或為這些民營房企配套AMC渡過難關并重組行業,或國資入股成為混合所有制公司,之后先重組之前存量的債務,處理完后輕裝上陣獲得地方國企的信用背書重新獲得融資能力。還有一些房企將會被淘汰!皟炠|房企將重組整個行業,享受城鎮化未來15個百分點的增長紅利,沒能上岸的房企被重組,從此退出歷史舞臺!

  在廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來,對房企而言,融資分為外援融資和內援融資,內援融資主要就是銷售回款。但目前看,中國商品房銷售額依舊低迷。據國家統計局數據顯示,2022年1-10月份,全國商品房銷售額108832億元,同比下降26.1%,其中住宅銷售額下降28.2%。中指研究院數據顯示,11月,百城新建住宅平均價格為16190元/平方米,環比下跌0.06%,已連續5個月環比下跌,跌幅較10月擴大0.05個百分點。規模房企的表現方面,中指研究院數據顯示,1-11月,TOP100房企商品房總銷售額為67268.1億元,同比下降42.1%。

  中指研究院認為,短期來看,伴隨著房企資金面的持續改善,“保交樓”資金加快跟進,購房者預期有望繼續修復。同時,核心城市政策仍有調整空間,供需兩端政策進一步優化,提振市場信心,但多地疫情反復仍是制約政策顯效的因素,房地產市場企穩或需要更長時間。(更多報道線索,請聯系本文作者薛宇飛:xueyufei@chinanews.com.cn)(中新經緯APP)

  (文中觀點僅供參考,不構成投資建議,投資有風險,入市需謹慎。)

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責任編輯:羅琨

來源:中新經緯

編輯:董文博

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